公開日：2026年10月15日 ／ 最終確認日：2026年10月15日
監修：終活・相続専門チーム（DEN編集部）
本記事は2026年10月時点の情報です。
空き家に関する税制は、自治体ごとに検討・議論が進行中のものを含みます。最新の内容は、各自治体や国の公式発表でご確認ください。
親が亡くなり、誰も住まなくなった実家。
「いずれ片付けよう」と思いながら、何年もそのままになっていませんか。
最近は「空き家税」という言葉をニュースで目にする機会が増えました。
「空き家を持っているだけで税金が6倍になる」という話を聞いて、不安になった方もいるかもしれません。
実際には、空き家税と固定資産税の増額は別の仕組みです。
また、空き家を持っているだけで、すぐに税金が上がるわけでもありません。
ただ、放置を続けると税金・損害賠償・相続の複雑化という形で、負担がじわじわ増えていきます。
この記事では、仕組みを正しく整理したうえで、今すぐできる対策をお伝えします。
本記事でわかること
– 「空き家税」と「固定資産税の特例解除」の違い
– 京都市・寝屋川市など、空き家税を導入予定の自治体の動き
– 固定資産税「最大6倍」の本当の意味と、上がるまでの流れ
– 親が亡くなった後の実家を放置する5つのリスク
– 相続登記や空き家バンクなど、今すぐできる5つの対策
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産取引の個別相談ではありません。個別の案件については、専門家（不動産業者・税理士・弁護士・司法書士）にご相談ください。記事内の情報は2026年10月時点のものであり、法改正や自治体の条例改正等により変更される場合があります。
空き家は約900万戸で過去最多｜「親の実家」が空き家になる理由
全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多・過去最高になりました。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月確報公表）によると、空き家は900万2千戸です。
5年前の2018年から約51万戸増えました。
このうち、売りにも貸しにも出されていない「使用目的のない空き家」は385万6千戸にのぼります。
問題になりやすいのは、この「使い道が決まっていない空き家」です。
では、なぜ空き家が生まれるのでしょうか。
国土交通省の「令和6年空き家所有者実態調査」（2025年8月公表）では、次のような結果が出ています。
| 項目 | 結果 |
|---|---|
| 空き家の取得方法 | 相続が57.9%で最多 |
| 空き家になったきっかけ | 所有者の死亡が58.3% |
| 相続前に対策していた世帯 | 23.0%（対策なしは77.0%） |
| 対策なしの場合 | そのまま空き家として持ち続ける割合が約1.5倍 |
つまり、空き家の多くは「親が亡くなった後の実家」です。
そして、相続前に家族で話し合っていないと、空き家のまま残りやすい傾向があります。
団塊の世代が全員75歳以上になり、これから相続が増えていく時期を迎えています。
いわゆる「2027年問題」の流れの中で、実家の空き家は多くの家庭にとって身近な課題になりつつあります。
詳しくは2027年問題とは？2025年問題との違いと、団塊世代が全員後期高齢者になった日本の現実で解説しています。
あなたの実家は、将来どうなる予定でしょうか。
「空き家税」とは？固定資産税の特例解除とは別の仕組み
「空き家税」とは、自治体が独自に条例で定める新しい税（法定外税）の通称で、固定資産税の「住宅用地特例の解除」とは別の仕組みです。
ニュースでは両方が「空き家への課税強化」として語られがちです。
しかし、根拠となる法律も、対象も異なります。
| 比較項目 | 空き家税（自治体の独自課税） | 固定資産税の住宅用地特例の解除 |
|---|---|---|
| 根拠 | 各自治体の条例（地方税法の法定外税） | 空家等対策特別措置法＋地方税法 |
| 実施している地域 | 京都市・寝屋川市が導入予定（2026年10月時点で課税開始前） | 全国どこでも起こりうる |
| 対象 | 人が住んでいない住宅（自治体ごとに定義） | 市区町村から勧告を受けた空き家の敷地 |
| 負担の形 | 固定資産税とは別に、新たな税がかかる | 固定資産税・都市計画税の軽減がなくなる |
| 避ける方法 | 居住・賃貸・売却など（自治体の基準による） | 適切に管理して勧告を受けない |
ポイントは、全国どこでも直面しうるのは「特例の解除」のほうだという点です。
空き家税は、現時点では一部の自治体の取り組みにとどまります。
なお、2026年10月時点で、国の制度として全国一律の「空き家税」を創設することは決まっていません。
空き家への課税のあり方は、自治体ごとに検討・議論が進行中という段階です。
空き家税を導入予定の自治体｜京都市（2030年度）・寝屋川市（2029年度）
2026年10月時点で、空き家税の条例が成立しているのは京都市と大阪府寝屋川市で、どちらもまだ課税は始まっていません。
京都市「非居住住宅利活用促進税」
京都市は全国で初めて、空き家などに課税する条例を定めました。
京都市の公式ページ（2026年8月21日更新）によると、概要は次のとおりです。
- 課税開始：令和12年度（2030年度）の予定。システム開発の影響で、当初予定から1年延期
- 対象：市街化区域内で、住所を置く人がいない住宅（別荘・空き家など）
- 税額：家屋の評価額の0.7%（家屋価値割）＋立地や床面積に応じた額（立地床面積割）
- 課税されない主な例：賃貸・売却を予定して申告したもの、事業に使っているもの、評価額が一定未満のもの
免税点は家屋の評価額30万円未満ですが、導入当初5年間は100万円未満とされています。
実際に住んでいる場合は、住民票の有無にかかわらず対象外です。
寝屋川市「空き家流通促進税」
大阪府寝屋川市では、2026年7月9日に市議会で条例が全会一致で可決されました（共同通信、2026年7月9日）。
- 課税開始：2029年度の予定
- 対象：市場に流通していない市全域の空き家。市全域を対象にするのは全国初と報じられています
- 税額：家屋と土地にかかる固定資産税の35%
- 対象の見込み：約6,400戸
なお、こうした法定外税は、課税を始める前に総務大臣の同意を得る必要があります。
対象の細かい基準なども含め、今後の市の発表を確認する必要があります。
そのほかの自治体の動き
神戸市では、市中心部の分譲マンションの空室に課税する「空室税」の検討が進んでいます。
2026年7月の検討会で答申案に大筋合意したと報じられましたが、導入の有無や税率は決まっていません（共同通信、2026年7月10日）。
空き家税は、今後ほかの自治体にも広がる可能性があります。
ただし、現時点ではいずれも「検討中」「議論が進行中」の段階です。
親の実家がある自治体の動きも、年に一度は確認しておくと安心です。
実家の空き家を放置する5つのリスク
空き家税がない地域でも、実家を放置すると「税金・行政措置・損害賠償・相続・資産価値」の5つの面でリスクが大きくなります。
リスク①：固定資産税が上がる（「最大6倍」の本当の意味）
住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」で固定資産税が軽減されています。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
（総務省「固定資産税の概要」より）
空き家が「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、この特例が外れます。
「固定資産税が最大6倍」と言われるのは、1/6の軽減がなくなることを指しています。
ただし、実際には「負担調整措置」によって、課税標準は評価額の70%が上限になります。
そのため、土地の固定資産税の増え方は、上限で約4.2倍が目安です（1/6→70%）。
それでも、たとえば年5万円だった土地の固定資産税が、20万円前後になる計算です。
建物分や都市計画税も含め、実際の税額は市区町村の資産税担当課で確認できます。
リスク②：管理不全空家・特定空家に指定される
2023年12月施行の改正空家法で、「特定空家」の手前の段階として「管理不全空家」が新設されました。
| 段階 | 状態のイメージ | 行政の措置 |
|---|---|---|
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家になるおそれがある（窓の破損、雑草の繁茂など） | 指導→勧告（勧告で特例解除） |
| 特定空家 | 倒壊など保安上危険、衛生上有害、著しく景観を損なうなど | 助言・指導→勧告→命令→行政代執行 |
国土交通省の公表（2025年12月25日）によると、2025年3月31日時点の措置の件数は次のとおりです。
- 管理不全空家：指導3,211件、勧告378件（改正法の施行後）
- 特定空家：助言・指導42,768件、勧告4,153件、代執行878件（2015年の法施行からの累計）
特定空家で命令に従わない場合、行政が解体などを行う「行政代執行」に進むことがあります。
その費用は、所有者に請求されます。
また、命令に違反した場合は50万円以下の過料の対象にもなります。
一方、管理不全空家の段階では、命令や代執行はありません。
つまり、管理不全空家の段階で手を打てば、負担の大きい措置は避けやすいと言えます。
リスク③：近隣への損害と賠償責任
老朽化した空き家は、次のような被害の原因になることがあります。
- 屋根材や外壁が台風で飛び、隣家や通行人に当たる
- 不法侵入や放火、ごみの不法投棄の現場になる
- 雑草・害虫・悪臭が発生し、近所から苦情が来る
建物の管理が不十分で他人に損害を与えた場合、所有者は民法717条により賠償責任を負う可能性があります。
この責任は、所有者に過失がなくても問われうる重い責任です。
離れて暮らしていても、「知らなかった」では済まない場合があります。
リスク④：相続が世代をまたいで複雑になる
相続登記をしないまま次の相続が起きると、実家の持ち主が子・孫・甥・姪へと広がっていきます。
共有者が増えると、売却や解体には原則として全員の同意が必要です。
一人でも連絡が取れないと、話が進まなくなることもあります。
詳しくは共有名義の不動産、売れない・貸せない・直せない問題｜世代をまたぐと共有者が数十人に増える理由と5つの解決策をご覧ください。
リスク⑤：資産価値が下がり、売りにくくなる
人が住まない家は、換気や通水がされないため傷みが早く進みます。
前述の国土交通省の調査では、空き家の7割超に腐朽・破損があるとされています。
相続された空き家の7割超は1980年以前に建てられた住宅です。
時間がたつほど修繕費は増え、買い手は見つかりにくくなります。
「いつか売ればいい」と考えている間にも、選択肢は少しずつ狭まっていきます。
固定資産税が上がるまでの流れ｜放置してすぐ上がるわけではない
固定資産税の住宅用地特例が外れるのは、市区町村から「勧告」を受け、その状態のまま翌年1月1日を迎えたときです。
おおまかな流れは次のとおりです。
- 空き家の状態を市区町村が調査（近隣からの通報がきっかけになることも多い）
- 指導（助言）：改善するよう求められる
- 勧告：改善されない場合に出される
- 1月1日時点で勧告が出ていると、その年度の固定資産税から特例が外れる
- （特定空家の場合）命令→行政代執行へ進むことがある
つまり、指導の段階で草刈りや修繕などの改善をすれば、特例の解除は避けられる可能性が高いということです。
指導の文書が届いたら、放置せずにすぐ市区町村の担当窓口へ連絡しましょう。
遠方に住んでいて郵便物に気づかないケースもあります。
固定資産税の納税通知書の送付先を、相続人の住所にしておくことも大切です。
親が亡くなった後に今すぐできる5つの対策
親が亡くなった後の実家は、「相続登記→税金の確認→方針の検討→活用→最低限の管理」の順に手を打つと、リスクを抑えやすくなります。
対策①：相続登記を早めに完了させる
2024年4月1日から、相続登記が義務になりました（法務省）。
- 期限：相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
- 罰則：正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象
- 2024年4月より前の相続：2027年3月31日までに登記が必要
「親が亡くなったのは何年も前」という場合も対象です。
遺産分割の話し合いがまとまらないときは、「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。
詳しくは相続登記の義務化完全ガイド｜2024年4月スタート、期限・罰則・過去分適用までわかりやすく解説をご覧ください。
対策②：固定資産税の支払い状況と通知書を確認する
まず、実家の固定資産税を誰が、どの口座から払っているかを確認しましょう。
親の口座からの引き落としは、口座が凍結されると止まってしまいます。
納税通知書には、土地・建物の評価額や、住宅用地特例が適用されているかが書かれています。
「特例が外れたらいくらになるか」は、市区町村の資産税担当課に聞くと試算してもらえることがあります。
対策③：売却・賃貸・解体の3択を早めに検討する
実家の行き先は、大きく「売却」「賃貸」「解体」の3つです。
- 売却：管理や税金の負担がなくなる。条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」も
- 賃貸：家賃収入を得られる。ただし賃貸すると3,000万円控除は使えなくなる
- 解体：倒壊リスクはなくなるが、住宅用地特例が外れ、土地の税金は上がる
どれを選ぶかで、税金や手間が大きく変わります。
判断の基準は実家の空き家は売却・賃貸・解体どれが得？3択の判断基準チェックリストと信頼できる不動産業者の見分け方で、3,000万円控除の要件は相続した空き家を売却したら3,000万円控除？2024年改正でここが変わった空き家特例を解説で詳しく解説しています。
3,000万円控除は、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
「とりあえず数年様子を見る」と、使えたはずの控除を逃すこともあるため注意が必要です。
売却や普通の賃貸のほかに、民泊・シェアハウスとして活用する方法もあります。年180日の制限や条例などの注意点は「実家の空き家を民泊・シェアハウスで活用する方法」にまとめています。
対策④：空き家バンクへの登録を検討する
空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を集め、利用したい人に紹介する仕組みです。
国土交通省の支援のもと、全国の自治体の空き家情報をまとめて探せる「全国版空き家・空き地バンク」も運営されています。
一般の不動産会社では扱いにくい地方の物件でも、移住希望者などとつながる可能性があります。
登録の条件や手続きは自治体ごとに異なります。
実家のある市区町村の空き家担当窓口に問い合わせてみましょう。
対策⑤：管理不全にならないよう最低限の維持管理をする
すぐに売却や賃貸の結論が出ない場合でも、最低限の管理は続けましょう。
- 月1回程度：換気・通水・郵便物の回収
- 季節ごと：草刈り、庭木の剪定、雨どいの掃除
- 台風・大雪の後：屋根や外壁、窓の破損チェック
遠方で通えない場合は、自治体やシルバー人材センター、民間の空き家管理サービスを利用する方法もあります。
近隣の方に連絡先を伝えておくと、異変にすぐ気づいてもらえます。
親が元気なうちに：エンディングノートに「実家の情報と希望」を残す
実家の空き家問題がこじれる大きな理由は、親の希望と必要な情報が家族に伝わっていないことです。
前述の調査でも、相続前に対策していた世帯は約2割にとどまりました。
最も多かった対策は、「被相続人との話し合い」（16.7%）です。
親が元気なうちに、次のような情報を残しておくと、家族は迷わずに済みます。
- 権利証（登記識別情報）・固定資産税の納税通知書の保管場所
- 固定資産税の引き落とし口座
- 「売ってよい」「できれば残してほしい」などの希望
- 鍵の保管場所、隣家や町内会の連絡先
- 相談している不動産業者・司法書士・税理士の連絡先
こうした情報は、紙のノートだと置き場所が分からなくなったり、更新が止まったりしがちです。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 空き家税はいつから全国で始まりますか？
A. 2026年10月時点で、国の制度として全国一律の空き家税を導入することは決まっていません。京都市（2030年度予定）や寝屋川市（2029年度予定）のように、自治体ごとに導入や検討・議論が進行中の段階です。お住まいや実家のある自治体の発表をご確認ください。
Q2. 空き家を持っているだけで、固定資産税は6倍になりますか？
A. いいえ。市区町村から管理不全空家や特定空家として「勧告」を受けた場合に、住宅用地特例が外れる仕組みです。また、負担調整措置があるため、土地の固定資産税の増え方は上限で約4.2倍が目安です。
Q3. 実家に住民票を移しておけば、空き家税はかかりませんか？
A. 京都市の場合、課税対象かどうかは住民票ではなく、実際に生活の本拠として使っているかで判断されます。住民票だけを移しても課税を避けられるとは限りません。寝屋川市の詳細な基準は今後の市の発表を確認する必要があります。
Q4. 家を解体して更地にしたほうが得ですか？
A. 一概には言えません。倒壊や損害賠償のリスクはなくなりますが、住宅用地特例が外れて土地の税金は上がります。解体費用もかかるため、解体前に不動産会社に売却見込みを、市区町村に税額の試算を確認することをおすすめします。
Q5. 相続登記をしないまま放置すると、どうなりますか？
A. 正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前の相続でも、2027年3月31日までに登記が必要です。さらに次の相続が起きると共有者が増え、売却や解体が難しくなります。
Q6. 実家が遠方で管理に通えません。どうすればよいですか？
A. 民間の空き家管理サービスやシルバー人材センターなどに、見回りや草刈りを依頼する方法があります。あわせて、売却・賃貸・空き家バンクへの登録など、管理の負担そのものを減らす方法も早めに検討しましょう。
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まとめ
空き家税は、京都市（2030年度予定）や寝屋川市（2029年度予定）など、一部の自治体で導入が決まった段階です。国としての空き家税は決まっておらず、ほかの自治体でも検討・議論が進行中です。
一方で、空き家を放置して勧告を受けると固定資産税の特例が外れる仕組みは、全国どこでも起こりえます。損害賠償や相続の複雑化、資産価値の下落も、時間とともに大きくなっていきます。
まずは相続登記と固定資産税の確認から始め、売却・賃貸・解体の方向性を家族で話し合いましょう。そして親が元気なうちに、実家の情報と希望を記録に残しておくことが、何よりの備えになります。
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実家の扱い方は、立地、建物の状態、相続人の構成、税金、家族の希望によって一件ごとに異なります。売却・賃貸の見込みは複数の不動産業者に、税金は税理士に、相続人間のトラブルは弁護士に、登記は司法書士に、固定資産税や空き家バンクは市区町村の窓口にご相談ください。
参考資料
– 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月25日公表）
– 国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査の結果」（2025年8月29日公表）
– 国土交通省「空家法の施行状況等について」（2025年12月25日公表）
– 国土交通省「空き家を放置するリスク」
– 国土交通省「管理不全空家等の勧告を受けた場合の固定資産税の住宅用地特例について」
– 総務省「固定資産税の概要（住宅用地の特例・負担調整措置）」
– 政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
– 京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」（2026年8月21日更新）
– 共同通信「空き家でも税金払うてや！ 大阪・寝屋川、市全域対象は初」（熊本日日新聞掲載、2026年7月9日）
– 共同通信「「空室税」、タワマンに限定せず 神戸、中心部の分譲対象」（熊本日日新聞掲載、2026年7月10日）
– 法務省「相続登記の申請義務化について」
– 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」
※本記事は2026年10月時点の情報です。空き家税は自治体ごとに検討・議論が進行中のものを含み、今後内容が変わる可能性があります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・不動産取引の個別相談ではありません。個別の案件については、専門家（不動産業者・税理士・弁護士・司法書士）にご相談ください。記事内の税額・倍率は一般的な目安であり、実際の金額は土地・建物・自治体によって異なります。記事内の情報は作成時点のものであり、法改正等により変更される場合があります。
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