公開日：2026年10月25日 ／ 最終確認日：2026年10月25日
執筆：終活・相続専門チーム（DEN編集部）
親が施設に入った、あるいは亡くなった。
それから実家は、誰も住まないまま時間が過ぎていく。
「思い出の家だから、売るのは気が進まない」。
「でも、固定資産税と草むしりだけが続くのはつらい」。
そんな板挟みの気持ちを抱えている方は少なくないのではないでしょうか。
売却でも、長く住む人に貸すのでもない。
民泊やシェアハウスとして活用するという道もあります。
ただし、この2つには、普通の賃貸にはない法律のルールがあります。
特に民泊は、2026年7月に国の考え方が大きく変わりました。
本記事では、実家を民泊・シェアハウスとして活用する方法を、法規制・メリット・デメリットの面から整理します。
本記事で分かること
– 売却・普通賃貸・民泊/シェアハウスの3つの選択肢の違い
– 民泊（住宅宿泊事業法）の年180日制限と、管理業者への委託
– 2026年7月の国の通知で、条例による民泊の禁止が可能になったこと
– シェアハウスが「寄宿舎」として扱われる場合の規制
– 3,000万円控除が使えなくなるなど、始める前の注意点
本記事は2026年10月時点の情報です。
民泊やシェアハウスのルールは、自治体の条例によって大きく異なります。実際に始める前には、必ず物件所在地の行政窓口（保健所・建築指導課・消防署など）に確認してください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士・行政書士）や不動産業者にご相談ください。
実家の空き家、売却・普通賃貸に次ぐ「第3の選択肢」とは
空き家になった実家の使い道には、大きく「売却」「普通賃貸」「民泊・シェアハウス」の3つがあり、民泊・シェアハウスは家を手放さずに柔軟に使える選択肢です。
空き家は全国で約900万戸
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の空き家は900万2千戸でした。
空き家率は13.8%で、いずれも過去最高です。
その中には、親から受け継いだ「実家」も多く含まれていると考えられます。
放置した場合のリスクは、空き家税とは？実家を放置すると固定資産税が上がる仕組みで詳しく解説しています。
3つの選択肢を比べてみる
| 選択肢 | 向いている人 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 売却 | 管理の負担から解放されたい | 手放すと元に戻せない |
| 普通賃貸 | 長期で安定した家賃を得たい | 入居者が長く住み、戻したいときに戻しにくい |
| 民泊・シェアハウス | 家を残しつつ収入も得たい | 法規制・管理の手間が大きい |
普通の賃貸借契約では、借りる人の権利が借地借家法で強く守られています。
「いつか家族で使うかもしれない」場合、長期の入居者に退去をお願いするのは簡単ではありません。
民泊なら宿泊者は短期で入れ替わり、シェアハウスも契約形態によって期間を区切りやすくなります。
売却・賃貸・解体の比較は、実家の空き家は売却・賃貸・解体どれが得？にまとめています。
では、民泊から見ていきましょう。
民泊として活用する場合｜住宅宿泊事業法の基本
実家を民泊にする場合は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて都道府県知事などに届出をし、年間180日以内で営業するのが基本です。
届出先と手続き
住宅宿泊事業法は2017年6月に成立し、2018年6月に施行されました。
届出先は都道府県知事で、保健所設置市や東京23区では市長・区長が担当する場合があります（観光庁「民泊制度ポータルサイト」）。
届出は、原則として国の「民泊制度運営システム」を使って電子で行います。
自治体によっては、消防法令適合通知書や、近隣住民への事前周知の記録を求められることもあります。
年180日の数え方
民泊で人を泊められるのは、1年間で180日までです。
観光庁によると、「1年」は4月1日正午から翌年4月1日正午まで、「1日」は正午から翌日正午までと数えます。
1年の半分しか営業できないという点は、民泊の最大の弱点といえます。
180日を超えて営業したい場合は、旅館業法の許可（簡易宿所など）を取る方法がありますが、建物や立地の条件がより厳しくなります。
住宅と設備の条件
- 設備：台所・浴室・トイレ・洗面設備があること
- 居住の要件：人が生活の本拠としている、入居者を募集している、または所有者が随時住んでいる家であること
- 事業者の義務：衛生の確保、騒音防止の説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成、標識の掲示など
さらに、偶数月の15日までに、前2か月分の宿泊日数などを報告する定期報告も必要です。
空き家の実家は「管理業者への委託」が原則必要
意外と知られていないのが、管理業務の委託です。
観光庁によると、宿泊者がいる間に事業者が不在になる場合は、住宅宿泊管理業者への委託が原則必要とされています。
| 委託が必要な場合 | 委託が不要な主な例外 |
|---|---|
| 居室の数が5を超える | 事業者自身が住宅宿泊管理業者である |
| 宿泊者がいる間、事業者が不在になる | 自宅と同じ建物・敷地内か隣接していて、管理する居室が5以下 |
出典：観光庁「管理業務の委託について」
誰も住んでいない実家は、ほとんどの場合「家主不在型」です。
委託費用がかかる分、手元に残る収益は少なくなります。
消防設備にも注意
家主が不在になる民泊は、消防法上「旅館・ホテル」と同じ扱いになるのが一般的です。
その場合、建物の広さに関わらず、自動火災報知設備や誘導灯などが原則として必要になります。
設置の要否や方法は建物ごとに異なります。
事前に、所轄の消防署へ相談しておくと安心です。
ここまでが民泊の基本ですが、2026年は大きな変化がありました。
2026年に変わった民泊のルール｜条例で禁止できる時代へ
2026年7月15日、観光庁などが自治体に通知を出し、条例で民泊の新規営業を禁止する「ゼロ日規制」が、合理的な範囲で可能だと整理されました。
国の通知で「ゼロ日規制」が可能に
観光庁・国土交通省・厚生労働省は、2026年7月15日付で「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を自治体に通知しました。
これまで国のガイドラインでは、年間を通じて民泊を禁止することは「適切ではない」とされてきました。
今回の通知では、次のような規制が「考えられる」と示されています。
- 住宅地や学校周辺での新規禁止：静かな住環境や教育環境を守るため
- 営業日の制限：土日祝日の前日などに限ることも可能
- 既存の民泊への制限：弊害が著しい区域では、猶予期間を設けたうえで
- ICTによる管理の義務付け：騒音計や出入口カメラの設置、1年分のデータ保存など
実際にどう規制するかは、それぞれの自治体が条例で決めます。
今後、各地で条例の見直しが進む可能性があります。
今ある条例の例
| 自治体 | 主な制限（住居専用地域） |
|---|---|
| 京都市 | 原則として1月15日正午〜3月16日正午のみ営業可（家主居住型・認定京町家は緩和あり） |
| 新宿区 | 月曜正午〜金曜正午は営業不可 |
出典：京都市「住宅宿泊事業の届出の手引」（2026年4月1日作成）、新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」
京都市の住居専用地域では、営業できるのは冬の約2か月だけです。
法律上の「180日」がそのまま使えるとは限らないのです。
なお、大阪市では2026年5月29日で、国家戦略特区の「特区民泊」の新規申請の受け付けを停止しました。
特区民泊は住宅宿泊事業法とは別の制度ですが、民泊への規制が強まっている流れの一つといえます。
相続で「引き継げない」可能性も
通知には、見落としやすい一文があります。
新規禁止の区域では、事業者（届出者）が変わると新たな届出が必要になり、その家で民泊を続けられないとされているのです。
たとえば、親が実家で民泊を営んでいて亡くなった場合を考えてみましょう。
その区域が新規禁止になっていれば、子が事業を引き継げない可能性があります。
民泊は「家」だけでなく、「届出をした人」に結びついた事業である点に注意が必要です。
民泊が難しい地域でも、もう一つの方法があります。
シェアハウスとして活用する場合｜知られていない「寄宿舎」の規制
実家をシェアハウスにする場合、年180日の制限はありませんが、建築基準法上の「寄宿舎」として扱われることがあり、防火・避難などの基準を満たす必要があります。
シェアハウスが「寄宿舎」になる場合
1つの家に、他人同士が個室を借りて住む。
こうしたシェアハウスは、建築基準法上「寄宿舎」として扱われる場合があります。
寄宿舎は、学校や病院、旅館と同じ「特殊建築物」の一つです。
普通の住宅よりも、防火や避難、間仕切り壁などについて厳しい基準が求められます。
どこからが寄宿舎になるかは、建物の構造や運用によって判断が分かれます。
早い段階で、自治体の建築指導課などに相談することが大切です。
200㎡以下なら確認申請は不要。ただし基準は守る
国土交通省の令和元年6月24日付の通知によると、2019年6月の建築基準法改正で、床面積200㎡以下の特殊建築物への用途変更は確認申請が不要になりました。
多くの一戸建ての実家は、この範囲に入ると考えられます。
ただし、確認申請が不要でも、寄宿舎としての基準に適合させる義務はなくなりません。
場合によっては、改修工事が必要になることもあります。
消防法と、契約の形
消防法でも、シェアハウスは寄宿舎（共同住宅と同じ区分）として扱われます。
広さによっては、消火器の設置や防火対象物の使用開始の届出が必要です。
入居者との契約は普通の賃貸借と同じく借地借家法が適用されます。
期間を区切りたい場合は、更新のない「定期借家契約」を選ぶ方法もあります。
民泊とシェアハウス、どちらが実家に合うのでしょうか。
民泊とシェアハウスの比較表
民泊は観光需要のある立地で短期の収入を得やすい一方、シェアハウスは年間を通じて家賃収入が見込め、収益が安定しやすいのが大きな違いです。
| 項目 | 民泊（住宅宿泊事業） | シェアハウス |
|---|---|---|
| 主な法律 | 住宅宿泊事業法 | 建築基準法・消防法・借地借家法 |
| 行政への手続き | 都道府県知事等への届出 | 用途変更の確認申請（200㎡超）・消防への届出など |
| 営業日数 | 年180日まで（条例でさらに制限あり） | 制限なし |
| 収益の安定性 | 季節や観光需要で変動しやすい | 入居が続けば安定しやすい |
| 初期費用 | 家具・家電・消防設備など | 個室の整備・防火改修など |
| 管理の手間 | 清掃・鍵の受け渡し・多言語対応 | 入居者募集・共用部の管理・入居者間の調整 |
| 管理の委託 | 家主不在なら原則として委託が必要 | 任意（管理会社に任せることも可能） |
| 向いている物件 | 観光地・都市部・駅の近く | 大学や職場に通いやすい場所・部屋数が多い家 |
※収益は立地・設備・運営方法によって大きく異なります。
民泊は「短く、高く」、シェアハウスは「長く、安定して」と考えると分かりやすいでしょう。
では、実家を活用することには、どんな良さがあるのでしょうか。
実家を活用する4つのメリット
実家を民泊やシェアハウスとして活用すると、空き家のまま放置するより収入が得られ、家を手放さずに維持できるといったメリットがあります。
① 空き家のまま放置するより収入が得られる
誰も住まない家は、費用だけがかかり続けます。
活用すれば、わずかでも収入が生まれます。
② 固定資産税や維持費をまかなえる
固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、水道光熱の基本料金。
空き家の維持には、思った以上にお金がかかります。
活用による収入で、こうした費用をまかなえる可能性があります。
人が使う家は傷みにくく、管理不全空家等に指定されるリスクも下げやすくなります。
③ 実家を手放さずに済む
「いつか子どもが使うかもしれない」「法事のときに家族で集まりたい」。
そうした思いを残しながら、家を生かすことができます。
④ 地域への貢献につながる
民泊なら観光客を地域に迎え入れ、シェアハウスなら学生や若い世代に住まいを提供できます。
空き家が地域の活気につながるのは、うれしいことではないでしょうか。
ただ、良いことばかりではありません。
実家を活用する前に知りたいデメリットと注意点
実家の活用には、近隣トラブルや初期費用、管理の手間に加え、民泊の日数制限や条例、相続した空き家の3,000万円控除が使えなくなるといった注意点があります。
近隣トラブルのリスク
民泊では、夜間の話し声やスーツケースの音、ごみ出しのルール違反が、近隣トラブルの原因になりやすいとされています。
シェアハウスでも、入居者の生活音や駐輪などで苦情が出ることがあります。
長年お付き合いのあったご近所との関係が悪くなるのは、つらいものです。
始める前に、近隣へ一言あいさつしておくことも大切です。
初期リフォーム費用と管理コスト
古い実家は、水回りや断熱、耐震の改修が必要になることも少なくありません。
費用の考え方は、実家のリフォーム・建て替え・売却はどちらが得？で比較しています。
管理を業者に任せれば、手間は減りますが委託費用がかかります。
自分で管理するなら、実家との距離や時間の余裕も考える必要があります。
民泊は日数制限と条例で収益が限られる
年180日の上限に加え、条例でさらに営業日が短くなる地域もあります。
2026年7月の通知を受けて、今後さらに規制が強まる地域が出てくる可能性もあります。
観光庁の集計によると、2026年9月15日時点で民泊の届出は67,932件、そのうち24,895件がすでに事業を廃止しています（観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」）。
理由はさまざまでしょうが、届出の3件に1件以上が廃止されているという事実は、知っておきたいところです。
相続した空き家の「3,000万円控除」が使えなくなる
見落としやすいのが、税金の特例です。
相続した実家を売るとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。
ただしこの特例には、相続のときから売るときまで、事業や貸付けに使っていないことという要件があります。
民泊やシェアハウスとして使うと、原則としてこの特例は使えなくなります。
「数年活用してから売ろう」と考えている方は、特に注意が必要です。
特例の詳しい内容は、相続した空き家を売却したら3,000万円控除？で解説しています。
共有名義なら、全員の合意が必要
実家を兄弟姉妹で相続して共有名義になっている場合、活用の方法によっては共有者の合意が必要です。
共有の問題は、共有名義の不動産、売れない・貸せない・直せない問題をご覧ください。
それでも活用を考えるなら、どんな順番で進めればよいのでしょうか。
実家を民泊・シェアハウスにする前の5ステップ
実家の活用は、名義と家族の合意を整えたうえで、条例・建物・消防を行政に確認し、収支を試算してから専門家に相談する順番で進めると失敗を防ぎやすくなります。
ステップ1：相続登記と家族の合意
親が亡くなっている場合は、まず相続登記を済ませます。
2024年4月から、相続登記は義務になっています。
あわせて、兄弟姉妹など家族の意見をそろえておきましょう。
ステップ2：用途地域と条例を確認する
実家がある場所の用途地域と、民泊に関する条例を調べます。
条例は地域によって大きく異なるため、必ず物件所在地の行政窓口（保健所など）に確認してください。
ステップ3：建物と消防の事前相談
建築指導課で寄宿舎の基準や用途変更について、消防署で必要な設備について相談します。
古い家の場合は、耐震性も確認しておくと安心です。
ステップ4：収支を試算する
リフォーム費用、委託費用、税金、保険料を含めて、何年で費用を回収できるかを試算します。
民泊は営業できる日数、シェアハウスは空室が出た場合も考えておきましょう。
ステップ5：専門家に相談する
- 不動産業者：地域の需要、家賃・宿泊料金の相場、管理の方法
- 行政書士：民泊の届出や許可の書類作成
- 建築士：用途変更や改修の要否
- 税理士：収入の申告、3,000万円控除への影響
一人で判断せず、地域の事情に詳しい専門家に相談することをおすすめします。
信頼できる不動産業者の選び方は、地方の実家、売却は本当に正解か？でも触れています。
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実家の活用状況と契約をエンディングノートに残す
実家を民泊やシェアハウスとして活用すると契約や届出が増えるため、その内容をエンディングノートに記録して家族と共有しておくことが、もしものときの大きな助けになります。
活用すると、契約と情報が一気に増える
実家を活用すると、普通に住んでいるときにはなかった契約が生まれます。
- 住宅宿泊管理業者や管理会社との委託契約
- 入居者との賃貸借契約（シェアハウスの場合）
- 民泊・シェアハウスに対応した火災保険
- 宿泊予約サイトや入居者募集サイトのアカウント
- 届出番号・消防法令適合通知書・定期報告の記録
これらの多くは、メールやスマートフォン、パソコンの中で管理されがちです。
家族が分からないと、対応できない
事業をしている本人が急に入院したり、亡くなったりした場合を考えてみてください。
予約が入ったままの宿泊者、家賃を払っている入居者、管理会社との契約。
家族は、誰に何を連絡すればよいか分からなくなってしまいます。
前述のとおり、地域によっては民泊を相続人が引き継げない場合もあります。
その場合、予約のキャンセルや事業の廃止の手続きも、家族が担うことになります。
エンディングノートに残したい項目
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 活用の状況 | 民泊（届出番号〇〇）／シェアハウス（入居者3名） |
| 管理会社・管理業者 | 会社名・担当者・電話番号・契約書の保管場所 |
| 入居者・予約の情報 | 賃貸借契約書の場所、予約サイトのアカウント |
| 保険・税金 | 火災保険の証券番号、確定申告をお願いしている税理士 |
| 家族への希望 | 「私に何かあったら民泊はやめてよい」など |
最後の「家族への希望」は、意外と大切な項目です。
続けてほしいのか、やめてよいのかが分かるだけで、家族の迷いは小さくなります。
DENで実家の情報を家族に残す
DEN（Digital Everlife Note）は、エンディングノートの内容や、ネット銀行・予約サイトなどのデジタル資産の情報を暗号化して保管するデジタル終活サービスです。
実家の契約情報や家族への希望をまとめて記録し、必要なときに家族に伝える準備ができます。
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よくある質問
Q1. 実家の一部だけを民泊にすることはできますか？
A. 住宅宿泊事業法では、住宅の一部を届出住宅とすることも可能とされています。ただし、自分が住んでいない実家の一部だけを使う場合も、家主不在として管理業者への委託が必要になることがあります。詳しくは物件所在地の保健所などに確認してください。
Q2. 民泊で180日を超えて営業したい場合はどうすればよいですか？
A. 旅館業法の許可（簡易宿所など）を取れば、日数の制限なく営業できる場合があります。ただし、用途地域によっては許可が取れないことや、建物の改修が必要になることがあります。行政書士や保健所に相談するとよいでしょう。
Q3. 民泊やシェアハウスにすると、固定資産税はどうなりますか？
A. 住宅として使われている場合は、住宅用地の特例が続くことが多いとされています。ただし、建物の使い方によって扱いが変わる場合もあるため、市区町村の資産税担当課に確認してください。
Q4. 空き家バンクとの違いは何ですか？
A. 空き家バンクは、自治体などが空き家の売却・賃貸の希望者をつなぐ仕組みです。民泊やシェアハウスは、自分で事業として運営する点が異なります。活用の前に、空き家バンクで借り手や買い手を探すという選択肢もあります。
Q5. 民泊やシェアハウスの収入には税金がかかりますか？
A. 収入から経費を差し引いた所得には、所得税・住民税がかかります。所得の区分（不動産所得・雑所得など）は運営の形態によって異なるため、税理士に確認すると安心です。
Q6. 親が元気なうちに、実家の活用について話し合うべきですか？
A. 話し合っておくことをおすすめします。親の思い出や希望を聞いておくと、売却・活用・維持のどれを選ぶ場合も、家族が納得しやすくなります。名義や相続の方針もあわせて確認しておくとよいでしょう。
Q7. DENとは、どのようなサービスですか？
A. DEN（Digital Everlife Note）は、相続・遺言・終活に関する大切な情報や、SNS・ネット銀行などのデジタル資産の情報を、暗号化して保管するデジタル終活サービスです。実家の契約情報や管理会社の連絡先などの記録にも使えます。現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。
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まとめ
空き家になった実家には、売却・普通賃貸に加えて、民泊・シェアハウスという「第3の選択肢」があります。
家を手放さずに収入を得られる一方で、民泊には年180日の制限と管理業者への委託、シェアハウスには寄宿舎としての基準といった、普通の賃貸にはないルールがあります。
2026年7月の国の通知で、条例による民泊の禁止も可能になりました。
地域によってルールは大きく異なるため、必ず物件所在地の行政窓口に確認し、不動産業者や行政書士などの専門家に相談してから進めることをおすすめします。
実家を活用すると、契約や届出の情報が増えていきます。
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参考資料
– 観光庁「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」
– 観光庁「管理業務の委託について」
– 観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」（2026年9月15日時点）
– 観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」（2026年7月15日）
– 京都市「住宅宿泊事業の届出の手引」（2026年4月1日作成）
– 新宿区「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」
– 国土交通省「用途変更に関する通知（令和元年6月24日付 国住指第661号）」
– 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
– 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」
※本記事は2026年10月時点の情報に基づく一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。民泊・シェアハウスに関するルールは自治体の条例により異なります。実際の判断にあたっては、物件所在地の行政窓口に確認のうえ、弁護士・税理士・司法書士・行政書士・建築士・不動産業者などの専門家にご相談ください。
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