公開日：2026年10月10日 ／ 最終確認日：2026年10月10日
監修：終活・相続専門チーム（DEN編集部）
「年齢を伝えたら、急に話が進まなくなった」
「同じ年金暮らしでも、若いころは何も言われなかったのに」
住み替えを考えて部屋を探しはじめたとき、こんな経験をされた方もいるかもしれません。
長く真面目に暮らしてきたのに、年齢だけで断られるのはつらいものです。
でも、あきらめる必要はありません。
ここ数年、高齢の方が賃貸を借りやすくなる制度やサービスは確実に増えています。
2025年10月には、そのための法律も改正されました。
この記事では、高齢者が賃貸を借りにくい理由を「家主側の不安」から読み解きます。
そのうえで、近年増えてきた6つの解決策と、いちばんのカギとなる「お金の準備」を解説します。
本記事で分かること
– 高齢者の入居拒否はどのくらい起きているのか（最新データ）
– 家主が高齢者の入居をためらう4つの理由
– 借りやすくする6つのサービス・制度（2025年10月の法改正を含む）
– 老後の住居費を前もって計算・準備する方法
– 住まいの情報を、家族のために残しておく方法
※本記事は2026年10月時点の情報です。 制度の内容や費用は変わる場合があります。
※利用できる制度・サービスは、お住まいの地域によって異なります。必ず市区町村の住宅窓口や地域包括支援センターなど、地域の窓口に確認してください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士）にご相談ください。
データで見る｜高齢者の約3人に1人が年齢を理由に入居を断られた経験
65歳を過ぎて賃貸住宅を探した人の約3人に1人（30.4%）が、年齢を理由に入居を断られた経験があるという調査結果があります。
高齢者向けの不動産サービスを運営する株式会社R65が、2025年に調査を行いました。
対象は、65歳を過ぎて部屋探しをした経験のある全国の500人です。
| 調査年 | 年齢を理由に入居を断られた経験がある人 |
|---|---|
| 2021年 | 23.4% |
| 2023年 | 26.8% |
| 2025年 | 30.4%（直近1年以内に探した人では36.7%） |
※出典：株式会社R65「高齢者の住宅難民問題に関する実態調査」各年。調査ごとに対象や方法が異なるため、単純比較はできません。
直近1年に探した人では、4割近くが断られた経験をしています。
同じ調査で「部屋探しに苦労した」と答えた人は42.8%でした。
最も多い苦労は「候補物件が少ない」（52.8%）です。
家主側にも「ためらい」がある
家主（大家）側の意識を調べた国の調査もあります。
国土交通省の令和3年度の調査では、高齢者の入居に「拒否感がある」家主は約7割でした。
ただし、これは高齢の方を嫌っているという意味ではありません。
次の章で見るように、背景には家主なりの「不安」があります。
では、家主はいったい何を心配しているのでしょうか。
高齢者が賃貸を借りにくい本当の理由は「家主側の4つの不安」
高齢者が賃貸を借りにくいのは、本人の問題ではなく、家主が「入居後に何かあったときに対応できるか」という4つの不安を抱えているためです。
国土交通省の同じ調査では、高齢者の入居を制限する家主に「最も当てはまる理由」を聞いています。
その約9割が「居室内での死亡事故等への不安」でした。
不安① 孤独死のリスク（事故物件になる不安）
一人暮らしの方が室内で亡くなり、発見が遅れることへの不安です。
「事故物件」として次の入居者が決まりにくくなる、と心配する家主は少なくありません。
ここで知っておきたいのが、国土交通省が2021年に定めたガイドラインです。
室内での自然死や、転倒などの日常生活での不慮の死は、原則として次の入居者に告げなくてよいとされました。
ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知が必要になることがあります。
つまり、家主の不安を減らすカギは「早く気づける仕組み」にあるといえます。
不安② 認知症などによる家賃滞納・トラブル
判断力が落ちて家賃の支払いを忘れたり、近隣とトラブルになったりしないか、という不安です。
収入が年金中心だと、支払い能力を心配されることもあります。
不安③ 保証人・緊急連絡先が確保できない
連帯保証人は、収入のある若い世代でなければ認められないことが多くあります。
子どもがいない方や、親族と離れて暮らす方は、緊急連絡先を用意するのも大変です。
不安④ 原状回復・残置物の処理が難しくなる
入居者が亡くなったあと、部屋に残った家財（残置物）を誰が片づけるのか。
賃貸借契約は原則として相続人に引き継がれるため、相続人が分からないと、家主は契約の解除も片づけも進められません。
この4つの不安を一つずつ解消していくのが、次に紹介するサービスや制度です。
高齢者が賃貸を借りやすくなる6つのサービス・制度
近年は、家主の4つの不安をそれぞれ和らげるサービスや公的制度が増えており、2025年10月の改正住宅セーフティネット法でさらに使いやすくなりました。
| # | サービス・制度 | 主に解消する家主の不安 | 費用の目安 | 主な相談先 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 高齢者向け賃貸保証 | 滞納・保証人 | 保証料が必要 | 不動産会社・保証会社 |
| ② | 見守り付き賃貸・居住サポート住宅 | 孤独死・トラブル | 見守り費用が加わる場合あり | 市区町村・居住支援法人 |
| ③ | サービス付き高齢者向け住宅 | 孤独死・生活の不安 | 月額15万円前後（中央値） | 各住宅・市区町村 |
| ④ | セーフティネット住宅 | 入居拒否そのもの | 一般の家賃水準（補助ありの場合も） | 都道府県・市区町村 |
| ⑤ | 居住支援法人 | 保証人・見守り・残置物 | 無料相談が多い（支援内容により有料） | 都道府県の指定法人 |
| ⑥ | 終身建物賃貸借 | 契約の相続・残置物 | 物件により異なる | 認可事業者・都道府県 |
※費用はあくまで目安です。地域・物件・サービス内容によって大きく異なります。
① 高齢者向けの賃貸保証サービス
家賃債務保証は、保証会社が連帯保証人の代わりになる仕組みです。
家賃が滞ったとき、保証会社が一時的に立て替えます。
最近は、高齢の方の利用を前提にした保証商品も増えてきました。
孤独死に備える保険や、残置物の撤去費用をカバーするものもあります。
2025年10月からは、国が「認定家賃債務保証業者」を認定する制度も始まりました。
認定の基準には、次のようなものがあります。
– 居住サポート住宅に入る方の保証を、原則として引き受けること
– 緊急連絡先を、親族などの個人に限らないこと
知っておきたいポイント
– 保証料は、初回と更新時にかかるのが一般的です
– 金額や保証の範囲は、会社や商品によって大きく異なります
– 自治体によっては、保証料の一部を助成している場合があります
契約前には、重要事項説明書で保証の範囲と費用を必ず確認しましょう。
② 見守りサービス付き賃貸・居住サポート住宅
見守りサービス付きの賃貸は、定期的な安否確認がセットになった住まいです。
電話や訪問のほか、IoTセンサーで生活の様子を見守るものもあります。
たとえば、室内の動きや電気の使用量に変化がないときに通知が届く仕組みです。
2025年10月には、国の新しい制度として「居住サポート住宅」が始まりました。
居住支援法人などが家主と連携し、次の3つを行う住宅を市区町村などが認定します。
- ICTなどを使った日常の安否確認
- 訪問などによる見守り
- 生活や心身の状態が不安定になったときの、福祉サービスへのつなぎ
認定された住宅は、国土交通省の「居住サポート住宅情報提供システム」で探せます。
ただし、制度が始まったばかりのため、地域によってはまだ物件が少ない場合があります。
③ サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
サ高住は、バリアフリー構造で、安否確認と生活相談のサービスが付いた高齢者向けの賃貸住宅です。
最初から高齢の方の入居を前提としているため、一般の賃貸より入居しやすいのが特徴です。
全国に約29万戸あるとされています。
一方で、費用は一般の賃貸より高めになる傾向があります。
「みんなの介護」の2026年8月の集計では、サ高住の月額費用の中央値は15.3万円でした。
この金額には家賃のほか、食費や管理費なども含まれています。
※費用はあくまで目安です。 地域や部屋の広さ、食事の有無、介護サービスの利用状況で大きく変わります。
サ高住と介護施設の費用の違いは、介護施設の費用はいくら？特養・老健・有料老人ホームなど7種類を月額・自己負担で徹底比較で詳しく比較しています。
④ セーフティネット住宅
セーフティネット住宅は、高齢者など「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録された物件です。
2017年に始まった制度で、登録物件は「セーフティネット住宅情報提供システム」で検索できます。
なかでも、要配慮者だけが入居できる「専用住宅」では、自治体が家賃を下げるための補助を出している場合があります。
ただし、補助の有無や条件は自治体によって異なります。
⑤ 居住支援法人
居住支援法人は、住まい探しに困っている方を支援する法人として、都道府県が指定するNPO法人や社会福祉法人などです。
全国で1,029法人が指定されています（2025年3月末時点、国土交通省）。
主な支援内容（法人によって異なります）
– 物件探しや入居の相談
– 家賃債務保証や緊急連絡先の引き受け、保証会社との連携
– 入居後の見守りや生活の相談
– 亡くなったあとの残置物の処理（2025年10月から業務に追加）
「どこに相談すればいいか分からない」ときは、まず居住支援法人に相談してみるのも一つの方法です。
お住まいの都道府県のホームページに、指定法人の一覧が掲載されています。
⑥ 終身建物賃貸借制度【あまり知られていない制度】
終身建物賃貸借は、借りる人が亡くなるまで住み続けられ、亡くなった時点で契約が終わる、一代限りの賃貸借契約です。
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づく制度で、60歳以上の方が対象です。
通常の賃貸借契約は、借主が亡くなっても相続人に引き継がれます。
そのため家主は、相続人を探して契約を解除する手間を心配していました。
終身建物賃貸借なら契約が相続されないため、家主側の大きな不安が一つ解消されます。
| 立場 | 主なメリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 借りる人 | 生きている限り住み続けられる安心感。家主から解約できるのは、建物の老朽化などに限られる | 賃借権は相続されない。同居の家族は、亡くなってから1か月以内に申し出れば住み続けられる場合がある |
| 家主 | 契約が相続されず、相続人を探す必要がない。残置物の処理も進めやすい | バリアフリーなどの基準を満たし、認可を受ける必要がある |
これまでは住宅ごとに認可を受ける必要があり、手続きの負担が課題とされていました。
2025年10月の法改正で、事業者単位で認可を受ければよい仕組みに改められています。
今後、対応する物件が増えていくことが期待されます。
ここまで6つの方法を見てきました。どれも心強い仕組みですが、共通するのは「費用がかかるものが多い」という点です。
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【最大のカギ】お金の準備が住まいの選択肢を広げる
高齢者の住まい探しでいちばん大きな助けになるのは、家賃を払い続けられる見通しと、保証料や見守り費用にも対応できる「お金の準備」です。
サービスを使うほど、費用は増える
ここまで紹介した方法には、追加の費用がかかるものが多くあります。
- 保証サービスの保証料（初回・更新時）
- 見守りサービスの月額料金
- サ高住の家賃・共益費・生活支援サービス費
- 引っ越し費用や、新しい住まいの初期費用
家主にとっても、預貯金などで支払いの見通しが立つ方は安心材料になります。
審査で、預貯金の残高証明の提出を求められることもあります。
老後の住居費を「月額×年数」で計算してみる
まずは、これから住まいにかかるお金をざっくり計算してみましょう。
試算の例（あくまで計算方法の例です）
– 家賃6万円 × 12か月 × 25年 ＝ 1,800万円
– これに更新料・保証料・引っ越し費用などが加わります
– 将来サ高住などへ移る可能性があれば、その費用も見込んでおきます
年金でまかなえる額と比べ、不足しそうな分をどう準備するかを考えておくと安心です。
年金と生活費のバランスは、老後は年金だけで生活できる？3つのケース別シミュレーションと不足額の埋め方で詳しく解説しています。
持ち家がある方は「家を活用する」選択肢も
持ち家がある方は、その家を住まいの資金に役立てる方法もあります。
- 売却して住み替える：まとまった資金ができ、賃貸の審査でも安心材料になる
- リバースモーゲージ：自宅を担保にお金を借り、亡くなったあとに自宅を売って返済する仕組み
- 自宅を貸す：家賃収入を住み替え先の家賃に充てる
どの方法にも、金利・不動産価格・相続への影響といった注意点があります。
リバースモーゲージのリスクは、リバースモーゲージは「やばい」って本当？終活で後悔しないための4つのリスクと向き不向きをご覧ください。
判断に迷うときは、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家に相談しましょう。
「早めの住み替え」も選択肢の一つ
住み替えを考えるなら、体力と判断力に余裕があるうちに動きはじめるのも一つの考え方です。
年齢が上がるほど、選べる物件が少なくなる傾向があるからです。
老後の住まいの選択肢全体は、老後の住まい、どう選ぶ？6つの選択肢を費用・介護度・自由度で徹底比較で比較しています。
【DEN独自】住まいの情報と住居費の計画をエンディングノートに残す
賃貸の契約先や緊急連絡先、亡くなったあとの部屋の片づけの希望を記録しておくことは、家主の不安を減らし、家族の負担も軽くします。
家主が心配していたのは、「入居後に何かあったとき、誰に連絡し、どう対応すればいいか」でした。
その答えを本人が前もって用意しておけば、家主にとっても家族にとっても安心です。
記録しておきたい住まいの情報
- 賃貸契約の相手（家主・管理会社）と連絡先
- 契約している保証会社・見守りサービスと連絡先
- 緊急連絡先（家族・居住支援法人など）
- 家賃の支払い方法（口座振替・カードなど）
- 亡くなったあとの家財の処分についての希望
- 老後の住居費の計画（いくら・何年分を・どこから払うか）
家財の処分については、国が定めた「残置物の処理等に関するモデル契約条項」という仕組みもあります。
詳しくは残置物の処理等に関するモデル契約条項とは？おひとりさまが賃貸で「死後の部屋」に備える仕組みと受任者の選び方で解説しています。
デジタル情報も忘れずに
最近は、家賃の引き落とし口座がネット銀行だったり、契約書類がメールで届いたりすることも増えています。
ネット銀行の口座や、見守りアプリのアカウントも、あわせて記録しておくと安心です。
DENで「住まいの情報」を安全に残す
DEN（Digital Everlife Note）は、デジタル終活サービスです。
相続・遺言・終活の大切な情報や、IDなどのデジタル資産の情報を暗号化して保管します。
現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。詳細はこちら
よくある質問（FAQ）
Q1. 保証人になってくれる家族がいません。それでも賃貸は借りられますか？
A. 借りられる可能性はあります。保証人の代わりに家賃債務保証会社を利用できる物件は多くあります。また、居住支援法人に相談すると、保証会社との連携や緊急連絡先について一緒に考えてもらえる場合があります。
Q2. どこに相談すればよいか分かりません。
A. まずは、お住まいの市区町村の住宅担当窓口や、地域包括支援センターに相談してみてください。都道府県が指定する居住支援法人も相談先の一つです。地域によっては「居住支援協議会」という相談の場が設けられています。
Q3. 終身建物賃貸借の物件は、どうやって探せばよいですか？
A. 対応する物件はまだ多くありません。都道府県の住宅担当窓口で、認可を受けた事業者を確認できる場合があります。サ高住の中には、終身建物賃貸借の契約形式をとっている住宅もあります。
Q4. 年金だけの収入でも、審査に通りますか？
A. 物件や保証会社によって判断が異なります。年金の受給額が分かる書類や、預貯金の残高証明を用意すると、支払い能力を説明しやすくなります。不安な場合は、高齢の方の入居に理解のある不動産会社や、居住支援法人に相談するとよいでしょう。
Q5. サ高住と老人ホームは何が違うのですか？
A. サ高住は、安否確認と生活相談が付いた「賃貸住宅」です。介護が必要になった場合は、外部の介護サービスを別に契約するのが一般的です。介護付きの老人ホームは、施設のスタッフが介護サービスを提供します。必要な介護の程度によって、合う住まいが変わります。
Q6. DENとは、どのようなサービスですか？
A. DEN（Digital Everlife Note）は、相続・遺言・終活に関する大切な情報や、IDなどのデジタル資産の情報を、暗号化して保管するデジタル終活サービスです。現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。
エンディングノートのデジタル化にご興味がある方は、DENのサービス紹介ページをご覧ください。
まとめ
高齢者が賃貸を借りにくいのは、家主が「入居後に何かあったとき」を心配しているからです。
孤独死、滞納、保証人、残置物という4つの不安は、今では保証・見守り・公的制度でそれぞれ和らげられるようになってきました。
2025年10月の法改正で、居住サポート住宅や終身建物賃貸借の仕組みも使いやすくなっています。
そして、どの方法を選ぶにしても、いちばんの支えになるのは「お金の準備」です。
これからの住居費を一度計算し、足りない分をどう備えるか考えておくと、選べる住まいはぐっと広がります。
今日できる一歩は、お住まいの市区町村の住宅窓口がどこにあるか、調べてみることかもしれません。
一人で抱え込まず、地域の窓口や居住支援法人を頼ってください。
DENは、相続・遺言・終活に関する大切な情報を暗号化して安全に保管するデジタル終活サービスです。
現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。詳細はこちら
※本記事は2026年10月時点の情報です。本記事で紹介した費用はあくまで目安です。利用できる制度・サービスは地域によって異なるため、必ず地域の窓口に確認してください。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士）にご相談ください。記事内の情報は作成時点のものであり、法改正等により変更される場合があります。本記事は特定の不動産会社・保証会社・サービスを推奨するものではありません。
参考資料
– 国土交通省「住宅セーフティネット制度」
– 国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」
– 国土交通省・厚生労働省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律等について【関係事業者向け】」（2025年6月。令和3年度国土交通省調査の結果を掲載）
– 国土交通省「居住サポート住宅情報提供システムの公開」（2025年）
– 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）
– 宮城県「終身建物賃貸借制度」
– セーフティネット住宅情報提供システム
– サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム
– 株式会社R65「高齢者の住宅難民問題に関する実態調査（2025年）」（2025年9月発表）
– みんなの介護「高齢者施設の月額費用に関する集計」（2026年8月発表）
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