リバースモーゲージ・リースバック・住宅ローンは死亡時どうなる？契約者が亡くなった後の自宅と借金の行方を比較【2026年最新】

公開日：2026年10月27日／最終確認日：2026年10月27日
執筆：終活・相続専門チーム（DEN編集部）

「父がリバースモーゲージを使っていたけれど、亡くなったら家はどうなるの？」
「リースバックで売った家に、母はこのまま住み続けられるの？」

自宅を活用して老後資金をつくる方法は、ここ数年で広く知られるようになりました。
一方で、契約した本人が亡くなったあとにどうなるかは、家族に十分伝わっていないことが少なくありません。

リバースモーゲージ・リースバック・住宅ローンは、どれも「自宅とお金」に関わる契約です。
しかし、契約者が亡くなったときの自宅の行方、借金の扱い、家族が住み続けられるかどうかは、制度によって大きく異なります。

この記事では、国土交通省や国税庁などの資料をもとに、3つの制度の「死亡時の扱い」を比較して解説します。

本記事で分かること
– 契約者が亡くなったときの3つの制度の違い（比較表）
– リバースモーゲージの返済の流れと、ノンリコース型・リコース型の違い
– リースバックの賃貸借契約は相続されるのか、家族は住み続けられるのか
– 住宅ローンの団信で残債が完済されるまでの手続きと、団信がない場合の扱い
– 相続税で「差し引ける借金」と「差し引けない借金」の違い
– 家族が慌てないために、契約書で確認しておきたい項目

※本記事は2026年10月時点の情報です。制度や商品の内容は変わることがあるため、最新の情報は各金融機関・事業者や公的機関にご確認ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士）にご相談ください。記事内の情報は作成時点のものであり、法改正等により変更される場合があります。

※死亡時の扱いは、商品や契約の内容によって大きく異なります。実際の取り扱いは、必ず契約書を確認し、金融機関・事業者や専門家にご確認ください。本記事は特定の金融機関・事業者・商品をおすすめするものではありません。

【結論】契約者が亡くなったら3つの制度はこう違う
3つの制度の基本のしくみ
リバースモーゲージの契約者が亡くなったら
リースバックの契約者が亡くなったら
住宅ローン（残債あり）の契約者が亡くなったら
家族が慌てないために：契約書で確認しておきたい項目チェックリスト
【DEN視点】契約情報をエンディングノートに残しておく
よくある質問（FAQ）
まとめ

【結論】契約者が亡くなったら3つの制度はこう違う

契約者が亡くなったとき、リバースモーゲージは自宅の売却などで借入金を返し、リースバックは自宅がすでに他人のものなので賃貸借契約の扱いが問題になり、住宅ローンは団体信用生命保険（団信）で残債が完済されるのが一般的です。

比較項目	リバースモーゲージ	リースバック	住宅ローン（団信あり）
自宅の持ち主	契約者（担保つき）	事業者（売却済み）	契約者（担保つき）
死亡時の自宅	相続財産になる	相続財産にならない	相続財産になる
死亡時の借金	元金を一括返済	借金はない（未払家賃などは別）	団信で完済されるのが一般的
返済の方法	相続人が一括返済か売却を選ぶ	―	保険金で金融機関に返済
家族が住み続けられるか	一括返済すれば可能。配偶者が継続できる商品も	賃貸借契約しだい	可能（ローンは残らない）
相続人がすること	返済方法の選択・売却手続き	契約の継続か解約・明け渡し	金融機関への連絡・抵当権の抹消
相続税の債務控除	残高は控除の対象になり得る	未払家賃などは対象になり得る	団信で消える分は控除できない

※一般的な仕組みをもとにDEN編集部が作成。実際の扱いは契約内容によって異なります。

ここからは、それぞれの制度について、亡くなったあとの流れを詳しく見ていきます。
その前に、3つの制度の基本を簡単に確認しておきましょう。

3つの制度の基本のしくみ

リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りる「融資」、リースバックは自宅を売って賃貸で住み続ける「売却」、住宅ローンは家を買うための「融資」であり、この違いが死亡時の扱いの違いにつながります。

リバースモーゲージ｜自宅を担保に借りて、亡くなったときに返す

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる仕組みです。
生きている間は元金を返さず、亡くなったときに自宅の売却代金などで一括返済します。

毎月の支払いは利息のみという商品が多く、利息も含めて支払いがない商品もあります。
住宅金融支援機構と提携した民間金融機関の「リ・バース60」も、リバースモーゲージ型の住宅ローンの一つです。

リースバック｜自宅を売って、家賃を払って住み続ける

リースバックは、自宅を事業者に売却し、その後は賃借人として家賃を払いながら住み続ける仕組みです。
売却代金をまとめて受け取れる一方、自宅の持ち主は事業者に変わります。

住宅ローン｜亡くなると団信で完済されるのが一般的

住宅ローンは、家を買うために借りるお金です。
多くの住宅ローンでは、契約者が亡くなったときに保険金で残債を返す「団体信用生命保険（団信）」に加入しています。

リバースモーゲージのリスクや向き不向きについては、「リバースモーゲージは「やばい」って本当？終活で後悔しないための4つのリスクと向き不向き」で詳しく解説しています。

では、まずリバースモーゲージの契約者が亡くなった場合から見ていきましょう。

リバースモーゲージの契約者が亡くなったら

リバースモーゲージの契約者が亡くなると借入金の元金を一括で返す必要があり、相続人は手元の資金で一括返済するか、自宅を売却して返済するかを選ぶのが基本の流れです。

返済の流れ｜相続人が「一括返済」か「売却」を選ぶ

国土交通省の資料では、リ・バース60を利用した融資の仕組みとして、次のように説明されています。

利用者の死亡時に、相続人は「一括返済」か、「担保物件の売却による返済」を選択

自宅を残したい場合は、相続人が預貯金などで借入金を一括返済します。
自宅を残さない場合は、自宅を売却して、その代金で返済します。

売却の手続きは、相続人が中心になって進めることが一般的です。
そのため、国土交通省の資料でも「相続人の協力が不可欠」とされています。
返済には期限が定められていることが多いため、亡くなったらできるだけ早く金融機関に連絡しましょう。

売却額が借入残高を上回れば、残りは相続財産に

自宅を売った代金が借入残高より多ければ、差額は相続人が受け取れます。
たとえば、自宅が2,500万円で売れて、借入残高が1,500万円なら、残りの1,000万円は相続財産です。

ただし、相続した家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
売却の時期や特例の使い方によって税額が変わるため、税理士に確認しておくと安心です。

売却額が足りない場合｜ノンリコース型とリコース型の違い

不動産価格が下がったり、長生きして借入残高が増えたりすると、売却代金だけでは返しきれないことがあります。
このとき重要になるのが、契約が「ノンリコース型」か「リコース型」かという点です。

型	売却代金で返しきれない場合
ノンリコース型	残りの借金を相続人に請求しない
リコース型	残りの借金を相続人が返済する必要がある

国土交通省の資料でも、リ・バース60のノンリコース型について「売却代金が残債務に満たなくても、追加請求はしない」と説明されています。
一般に、ノンリコース型は金融機関の負うリスクが大きいため、金利がやや高めに設定される傾向があります。

リコース型の場合、不足分は相続人が引き継ぐマイナスの財産になります。
返済を避けるには相続放棄という方法もありますが、その場合は預貯金などプラスの財産も受け取れません。

配偶者が住み続けられる条件

契約者が亡くなっても配偶者が自宅に住み続けたい、というケースは多いでしょう。
商品によっては、契約者の死亡後も配偶者が契約を引き継いで住み続けられるものがあります。

たとえばリ・バース60では、夫婦が連帯債務者になっている場合、元金の返済は2人とも亡くなったときとされています。
ただし、こうした扱いは契約時に配偶者を連帯債務者などにしておくことが条件になっていることが多く、あとから追加できない場合もあります。

「配偶者は住み続けられる」と思い込まず、契約書でどう定められているかを確認しておきましょう。

相続放棄を考える場合の注意点

借金のほうが多いと考えて相続放棄を検討する場合は、亡くなったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。
相続放棄をすると、自宅だけでなく預貯金などすべての財産を受け取れなくなります。

手続きの詳細は、裁判所の「相続の放棄の申述」で確認できます。
自分で判断が難しい場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。

相続税では「差し引ける借金」になり得る

リバースモーゲージの借入残高は、亡くなった時点で存在する借金です。
国税庁の「No.4126 相続財産から控除できる債務」では、死亡時に存在し確実と認められる借入金などは、遺産から差し引けるとされています。

ただし、ノンリコース型で返しきれない部分がある場合などは、扱いが複雑になります。
相続税の申告が必要になりそうな場合は、税理士に確認しましょう。

リバースモーゲージは「借金と自宅が残る」制度でした。
では、自宅をすでに売っているリースバックでは、何が起こるのでしょうか。

リースバックの契約者が亡くなったら

リースバックの契約者が亡くなっても自宅はすでに事業者のものなので相続財産にはなりませんが、賃貸借契約は原則として相続人に引き継がれるため、家賃の支払いや解約・明け渡しの手続きが相続人の仕事になります。

自宅は相続財産にならないが、売却代金の残りはなる

リースバックでは、自宅はすでに事業者に売却されています。
そのため、自宅そのものは相続財産になりません。

ただし、相続財産がなくなるわけではありません。
売却代金のうち使わずに残っている預貯金や、賃貸借契約で預けた敷金を返してもらう権利は、相続財産になります。

反対に、未払いの家賃や、退去時の原状回復費用などは、マイナスの財産として相続人が引き継ぐ可能性があります。

賃貸借契約は相続される｜契約の種類で結論が変わる

国土交通省がリースバックのガイドブック作成時にまとめた検討資料では、賃借人が亡くなったときの扱いが次のように整理されています。

契約の種類	賃借人が亡くなったときの扱い
普通借家契約	賃借権は相続される
定期借家契約	賃借権は相続される。ただし期間満了により契約は終了する
終身建物賃貸借契約	死亡時に契約が終了する（相続されない一代限りの契約）

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」（2022年6月）をもとにDEN編集部作成

つまり、多くの場合、契約者が亡くなっても賃貸借契約はすぐには終わりません。
相続人が契約を引き継ぎ、家賃を払い続けるか、解約して明け渡すかを決めることになります。

同じ資料では、リースバックでは定期借家契約が使われることが多い傾向があるとされています。
定期借家契約の場合は、契約期間が終われば契約も終わり、再契約できるかどうかは事業者しだいです。

なお、終身建物賃貸借契約は、同居していた配偶者や60歳以上の親族であれば、その人に限って再契約できる仕組みがあります。

同居している家族は住み続けられるか

同居していた配偶者が相続人であれば、賃借権を引き継いで住み続けられる可能性があります。
ただし、定期借家契約で期間が迫っている場合や、家賃が払えない場合は、退去しなければならないこともあります。

また、相続人が複数いる場合、賃借権は相続人全員が引き継ぐ形になります。
誰が住み続け、誰が家賃を払うのかを、家族で話し合っておく必要があります。

原状回復・未払家賃・敷金の精算

国土交通省の資料には、自宅をリースバックした姉が亡くなった後、相続人であるきょうだいに原状回復費用を求める書面が届いた事例が紹介されています。
資料では、亡くなった後に家族・親族が原状回復費用を請求される場合もあると注意を促しています。

賃借人が一人暮らしで亡くなった場合の家財の片付けについては、「残置物の処理等に関するモデル契約条項とは？」も参考になります。

買戻し特約は家族が引き継げるか

リースバックには、将来自宅を買い戻せる「買戻し特約」がついていることがあります。
ただし、国土交通省の資料では、買戻しは「当然の権利」ではないと指摘されています。

買戻しの権利を相続人が引き継げるかどうか、期限や価格がどう決まっているかは、契約ごとに異なります。
同資料には、買戻し価格が売却価格の5倍近くに設定されていた事例も紹介されています。

小規模宅地等の特例が使えなくなる

自宅を持ったまま亡くなった場合、条件を満たせば「小規模宅地等の特例」で土地の評価額を最大80%減らせます。
リースバックで自宅を売却していると、この特例は使えません。

不動産は現金に比べて相続税の評価額が低くなりやすいため、売却して現金で持っていると、相続税の負担が変わる可能性があります。
特例の仕組みは「小規模宅地等の特例とは？4種類の要件・減額割合と計算方法」で解説しています。

トラブルの相談も増えている

国民生活センターは2025年5月、「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」と題した注意喚起を公表しました。
相談の契約当事者の約7割が70歳以上で、認知症の父が相場よりかなり安く売却していた事例なども紹介されています。

こうした状況を受け、国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定し、2026年10月1日から施行しています。
売却後の家賃、契約期間、更新の有無、買戻し特約などを説明しないことは、宅地建物取引業法上の問題になり得ると整理されています。

最後に、住宅ローンが残っている場合を見ていきましょう。

住宅ローン（残債あり）の契約者が亡くなったら

住宅ローンの契約者が亡くなった場合、団信に加入していれば保険金で残債が完済されて自宅が家族に残るのが一般的ですが、団信に入っていない場合や保険金が下りない場合は、残債を相続人が引き継ぎます。

団信がある場合の手続きの流れ

団信に加入していれば、保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンの残高はゼロになります。
ただし、自動的に手続きが終わるわけではありません。

手順	内容
①金融機関に連絡	契約者が亡くなったことを伝え、団信の請求書類を受け取る
②書類の提出	死亡診断書の写し、住民票の除票などを提出する
③保険金で完済	保険会社から金融機関に保険金が支払われ、ローンが完済される
④抵当権の抹消	金融機関から書類を受け取り、法務局で抵当権の抹消登記をする

抵当権の抹消は、自宅の相続登記とあわせて行うのが一般的です。
2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。

相続した家に住み続ける場合の名義変更などは、「相続した不動産にそのまま住み続ける場合の手続き完全ガイド」で解説しています。

団信が下りないケースもある

団信に入っていても、保険金が支払われないケースがあります。

加入時の健康状態の告知に誤りや漏れがあった（告知義務違反）
契約で定めた免責事由に当てはまった
保険金の請求が遅れ、時効（一般に3年）を過ぎてしまった

また、住宅金融支援機構の「フラット35」のように、団信への加入が任意のローンもあります。
「住宅ローンには必ず団信がついている」とは限らない点に注意が必要です。

ペアローン・連帯債務の注意点

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、契約の形によって結果が変わります。

ペアローン（夫婦がそれぞれローンを組む形）では、亡くなった人のローンだけが団信で完済され、残された配偶者のローンは残ります。
一方、夫婦の両方を対象にする「連生型」の団信では、どちらかが亡くなると夫婦両方のローンが完済される仕組みもあります。

自分たちのローンがどの形なのか、一度確認しておきましょう。

団信がない場合｜残債は相続人が引き継ぐ

団信に入っていない場合や保険金が下りない場合、住宅ローンの残債はマイナスの財産として相続人が引き継ぎます。
借金は、原則として法定相続分に応じて相続人に分かれます。

遺産分割で「自宅を継ぐ長男がローンも払う」と決めても、金融機関が同意しなければ、他の相続人も返済を求められる可能性があります。
借金の引き継ぎ方は、金融機関と相談して決める必要があります。

プラスの財産よりも借金が多い場合は、3か月以内に相続放棄を検討することもできます。

団信で消える住宅ローンは相続税で差し引けない

相続税では、亡くなった時点の借金を遺産から差し引ける「債務控除」があります。
ただし、国税庁の「相続税の申告書作成時の誤りやすい事例集（第13表関係）」では、次のように示されています。

団体信用生命保険契約により返済が免除される住宅ローンは、相続人が支払う必要のない債務ですので、第13表には記入しません。

団信で完済される住宅ローンは、債務控除の対象になりません。
一方、団信がなく相続人が返済する住宅ローンは、債務控除の対象になり得ます。

相続税の申告期限は10か月以内です。
期限に間に合わない場合の対処法は「相続税の申告期限に間に合わない！延長はできる？」、相続手続き全体の期限は「相続手続きの期限一覧」で確認できます。

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家族が慌てないために：契約書で確認しておきたい項目チェックリスト

契約者が亡くなったあとに家族が困らないよう、死亡時の扱いに関わる項目を契約書で確認し、本人が元気なうちに家族と共有しておくことが大切です。

リバースモーゲージで確認したい項目

ノンリコース型か、リコース型か
死亡後、いつまでに返済する必要があるか
配偶者が契約を引き継いで住み続けられるか、その条件は何か
現在の借入残高と、担保の評価額の目安

リースバックで確認したい項目

普通借家契約か、定期借家契約か（契約期間と再契約の条件）
家賃の金額と、値上げの可能性
賃借人が亡くなったときの解約・明け渡しの取り決め
原状回復の範囲と費用の負担
買戻し特約の有無、期限と価格、相続人が引き継げるか

住宅ローンで確認したい項目

団信に加入しているか、どの種類の団信か
ペアローンか、連帯債務か、単独のローンか
ローンの残高と、借入先の連絡先
団信の請求に必要な書類と、請求の期限

判断に迷ったら専門家に相談を

死亡時の扱いは、契約書の細かい条項で結論が変わります。
契約前や契約内容の見直しの際には、FP（ファイナンシャルプランナー）や税理士、信頼できる不動産業者に相談することをおすすめします。

相続や借金の引き継ぎで判断が難しい場合は、弁護士や司法書士にも相談しましょう。
複数の専門家の意見を聞くことで、家族にとって納得できる選択がしやすくなります。

【DEN視点】契約情報をエンディングノートに残しておく

リバースモーゲージ・リースバック・住宅ローンは、契約者本人が亡くなった直後から家族の手続きが始まるため、契約先・契約の種類・書類の保管場所をエンディングノートに残しておくことが家族の負担を大きく減らします。

家族が「契約の存在」を知らないと手続きが遅れる

リバースモーゲージの返済期限、リースバックの家賃、団信の請求。
どれも、家族が契約の存在を知らなければ始められません。

国民生活センターには、認知症の父が相場よりかなり安くリースバック契約をしていたという相談も寄せられています。
国土交通省の資料にも、自宅を担保にお金を借りたと思っていたら、実は売却済みだったという事例が紹介されています。
本人の理解が十分でないまま契約が進むこともあるため、家族で内容を共有しておくことが大切です。

エンディングノートに記録しておきたい項目

記録する項目	家族が困らないための理由
契約の種類と契約先の連絡先	亡くなった後、最初に連絡する先がわかる
ノンリコース型かどうか・配偶者の継続条件	返済方法や住まいの判断が早くできる
賃貸借契約の種類・期間・家賃	解約や明け渡しの準備ができる
団信の種類・ペアローンかどうか	保険金請求の漏れを防げる
契約書・保険証券の保管場所	手続きに必要な書類をすぐに用意できる
相談しているFP・税理士の連絡先	相続税の申告までスムーズに進められる

デジタル化された契約情報も忘れずに

最近は、住宅ローンの返済予定表や残高をネット銀行のアプリやWeb明細だけで確認しているケースも増えています。
紙の書類がないと、家族はローンの存在や残高に気づきにくくなります。

ネット銀行の口座やWeb明細のサービス名、ログインに必要な情報の保管場所も、安全な方法で残しておきましょう。

DENは、相続・遺言・終活に関する大切な情報を暗号化して安全に保管するデジタル終活サービスです。
情報を三つに分けて管理する「三分割方式」で、必要なときに家族へ届けられる仕組みを目指しています。
現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。詳細はこちら

よくある質問（FAQ）

Q1. リバースモーゲージの契約者が死亡したら、自宅はどうなりますか？
A. 借入金の元金を一括で返済する必要があり、相続人が預貯金などで一括返済するか、自宅を売却して返済するかを選ぶのが一般的です。売却額が借入残高を上回れば、差額は相続財産になります。返済期限は契約で定められているため、早めに金融機関へ連絡しましょう。

Q2. リバースモーゲージで自宅の売却額が借入残高に足りない場合、相続人が払うのですか？
A. ノンリコース型であれば、売却代金で返しきれない部分を相続人に請求されません。リコース型の場合は、不足分を相続人が返済する必要があります。どちらの型かは契約書で確認してください。

Q3. リースバックの契約者が死亡したら、家族はその家に住み続けられますか？
A. 国土交通省の資料では、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも賃借権は相続されるとされています。ただし定期借家契約は期間が終われば契約も終わり、再契約は事業者しだいです。終身建物賃貸借契約の場合は、亡くなった時点で契約が終わります。

Q4. リースバックで売った自宅は相続財産になりますか？
A. 自宅はすでに事業者のものなので、相続財産にはなりません。ただし、売却代金の残りの預貯金や敷金の返還を受ける権利は相続財産になります。未払家賃や原状回復費用はマイナスの財産として引き継ぐ可能性があります。

Q5. 住宅ローンの契約者が亡くなったら、ローンはなくなりますか？
A. 団信に加入していれば、保険金でローンが完済されるのが一般的です。ただし、金融機関への連絡や抵当権の抹消登記は相続人が行う必要があります。団信に入っていない場合や保険金が下りない場合は、残債を相続人が引き継ぎます。

Q6. 団信で完済された住宅ローンは、相続税の計算で差し引けますか？
A. 差し引けません。国税庁は、団信で返済が免除される住宅ローンは相続人が支払う必要のない債務なので、債務控除の対象にならないとしています。団信がなく相続人が返済するローンは、債務控除の対象になり得ます。

Q7. DENとは、どのようなサービスですか？
A. DEN（Digital Everlife Note）は、相続・遺言・終活に関する大切な情報や、ネット銀行などのデジタル資産の情報を、暗号化して保管するデジタル終活サービスです。ローンや賃貸借契約の情報、相談先の連絡先の記録にも使えます。現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。

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まとめ

リバースモーゲージ・リースバック・住宅ローンは、契約者が亡くなったときの扱いが大きく異なります。
リバースモーゲージは相続人が一括返済か売却を選び、ノンリコース型かどうかで相続人の負担が変わります。
リースバックは自宅が相続財産になりませんが、賃貸借契約は原則として相続され、家賃や原状回復の精算が残ります。

住宅ローンは団信で完済されるのが一般的ですが、手続きは相続人が行う必要があり、団信がない場合は残債を引き継ぎます。
どの制度でも、家族が契約の中身を知っているかどうかで、亡くなった後の負担が大きく変わります。

死亡時の扱いは契約内容によって異なるため、必ず契約書を確認し、FP・税理士・不動産業者などの専門家にご相談ください。

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参考資料
– 国土交通省「リ・バース60を活用した高齢者向け耐震改修融資（リバースモーゲージ型）に関する資料」
– 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」（2022年6月）
– 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」（2026年10月1日施行版）
– 国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（2025年5月21日）
– 国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」（令和8年4月1日現在法令等）
– 国税庁「相続税の申告書作成時の誤りやすい事例集（第13表関係）」
– 裁判所「相続の放棄の申述」