公開日：2026年9月28日 ／ 最終確認日：2026年9月28日
監修：終活・相続専門チーム（DEN編集部）
「雨漏りが始まった実家、直すべきか、建て替えるべきか」。
「誰も住む予定がないなら、いっそ売ったほうがいいのでは」。
親が年を重ね、実家も同じように年を重ねていきます。老朽化した実家をどうするかは、多くの家族が向き合うテーマです。
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家は900万2千戸でした。空き家率は13.8%と、どちらも過去最多・最高を更新しています。実家の問題は、決してひとごとではありません。
実家の選択肢は、大きくリフォーム・建て替え・売却の3つです。この記事では、3択を費用の目安・向いているケース・落とし穴で比べ、後悔しない判断のポイントを解説します。
本記事で分かること
– リフォーム・建て替え・売却の費用の目安と、向いているケース
– 中間の選択肢「スケルトンリフォーム」の特徴
– 2025年4月の建築基準法改正がリフォームに与える影響
– 建て替えで前より小さい家になる「接道義務・建ぺい率」の制限
– 「とりあえずリフォーム」が損をしやすい4つのパターン
– 不動産会社・一級建築士・税理士への相談が欠かせない理由
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士）や、不動産会社・一級建築士にご相談ください。記事内の情報は2026年9月時点のものであり、法改正等により変更される場合があります。
【ご注意】記事内の費用はすべて目安です
リフォーム・建て替え・売却の費用は、建物の構造や広さ、劣化の程度、地域、工事内容、依頼先によって大きく変わります。本記事の金額は一般的な目安であり、実際の費用を保証するものではありません。必ず複数の専門家・事業者から見積もりを取って判断してください。
【比較表】リフォーム・建て替え・売却の3択を一覧で比べる
老朽化した実家の3択は、費用の大きさだけでなく、建物の状態・立地・家族の意向によって「得な選択」が変わります。
まずは全体像を一覧で確認しましょう。
| 項目 | リフォーム | 建て替え | 売却 |
|---|---|---|---|
| 内容 | 建物を残して修繕・改修する | 解体して新しく建てる | 土地・建物を手放す |
| 費用の目安 | 100万〜2,000万円程度（規模による） | 解体100万〜300万円程度＋新築2,000万〜4,000万円程度 | 仲介手数料・解体費・測量費・税金など |
| 主なメリット | 費用を抑えやすい、思い出を残せる | 耐震性・断熱性を一新できる | 維持管理から解放、現金化できる |
| 主なデメリット | 構造の問題は残ることがある | 費用が大きい、法規制で小さくなることも | 実家がなくなる、地方は安値になりやすい |
| 向いているケース | 基礎・構造が健全、思い入れがある | 耐震性に問題、立地が良い | 維持が難しい、相続人が多い、資金が必要 |
| 主な落とし穴 | 耐震不足のまま直してしまう | 接道義務・建ぺい率・仮住まい費用 | 手残りが少ない、全員の同意が必要 |
※費用はあくまで目安です。実際の金額は、建物・地域・工事内容によって大きく異なります。
表を見ると、どの選択肢にも一長一短があることが分かります。ここからは、1つずつ詳しく見ていきましょう。
リフォーム｜建物を残して直す選択
リフォームは、建物の骨組みを活かして修繕・改修する方法で、構造が健全な家なら費用を抑えながら住み続けられる選択肢です。
費用の目安：100万〜2,000万円程度
水回りの交換だけなら数百万円程度、間取り変更を含む全面改修なら1,000万円を超えることもあります。
向いているケース
– 築年数が比較的浅い（目安として築30年以内）
– 基礎や柱など、構造部分が健全
– 家族の思い出が詰まった家を残したい
築年数は、あくまで一つの目安です。より大切なのは、建物がどの耐震基準で建てられたかです。1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」で建てられています。木造住宅は、2000年にも基準が強化されています。
リフォームの落とし穴
1. 耐震基準を満たしていない家の内装だけを直してしまう
見た目がきれいになっても、地震への強さは変わりません。耐震性に不安がある場合は、耐震改修の費用も含めて建て替えと比べることが大切です。
2. 費用が建て替えの7〜8割に近づく
全面的な改修を重ねると、費用が建て替えに近づきます。一般に、リフォーム費用が建て替えの7〜8割になるなら、建て替えも検討する目安とされています。
3. 2025年4月の法改正で、大規模リフォームに建築確認が必要に
2025年4月1日施行の改正建築基準法により、2階建ての木造住宅などは「新2号建築物」に区分されました。これにより、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合、新たに建築確認の手続きが必要になっています（出典：国土交通省）。
国土交通省の資料では、屋根ふき材だけの改修や、外壁の外装材だけの改修などは、原則として対象外と例示されています。一方、柱や壁など主要な構造部分の過半を改修する工事は対象になります。どの工事が該当するかは、一級建築士などの専門家に確認しましょう。
では、「リフォーム以上、建て替え未満」の選択肢はあるのでしょうか。
スケルトンリフォーム｜リフォームと建て替えの中間という選択肢
スケルトンリフォームは、柱や梁などの骨組みだけを残して内装・設備を一新する方法で、費用は建て替えに近くなることが多い中間的な選択肢です。
建物をいったん「骨組み（スケルトン）」の状態まで解体し、間取りや断熱、配管などをまとめてつくり直します。新築に近い住み心地を得られる一方、費用は大きくなります。
費用の目安
業界の解説記事では、戸建てで坪あたり15万〜70万円程度、新築の7〜8割程度になるケースが多いと紹介されています。30坪の家なら、数百万円から2,000万円を超える幅があります。
スケルトンリフォームのメリット
– 骨組みを活かすため、解体・廃材の費用を抑えやすい
– 間取りを大きく変えられる
– 建て替えができない土地でも選択肢になる場合がある
スケルトンリフォームの注意点
– 解体してから、柱や土台の腐食・シロアリ被害が見つかることがある
– 追加工事で予算を超えやすい
– 2025年4月以降は、多くの場合で建築確認が必要になる
特に、接道義務を満たさず建て替えができない土地（再建築不可）では、スケルトンリフォームが検討されることがあります。ただし法改正により、建築確認が必要な工事では手続きのハードルが上がったと指摘されています。計画の前に、一級建築士に相談することが欠かせません。
「事実上の建て替え」に近い費用がかかるなら、本当の建て替えとどちらが良いのでしょうか。
建て替え｜解体して新しく建てる選択
建て替えは、古い建物を解体して新築する方法で、耐震性や断熱性を根本から一新できる反面、費用と法的な制限に注意が必要な選択肢です。
費用の目安：解体100万〜300万円程度＋新築2,000万〜4,000万円程度
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」によると、土地を購入しない注文住宅の所要資金は平均3,936万円でした。前年度から73万円増えています。建築費は上昇傾向にあるため、余裕を持った資金計画が大切です。
向いているケース
– 築年数が古い（目安として築40年以上）
– 旧耐震基準の建物で、耐震性に問題がある
– 駅に近いなど、土地の立地が良い
– 二世帯住宅など、暮らし方を大きく変えたい
建て替えの落とし穴
1. 接道義務・建ぺい率・容積率で、前より小さい家になることがある
建築基準法43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めています（接道義務）。この条件を満たさない土地は、原則として建て替えができません（再建築不可）。
前の道路が幅4m未満の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界とみなされます（同法42条2項、セットバック）。その分、敷地が狭くなります。さらに、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率の制限が、建てた当時より厳しくなっていることもあります。
接道義務の詳しい考え方は「相続した土地に家を建てる前に知っておくべき注意点｜手続きの順番・境界確定・接道義務を徹底解説」で解説しています。
2. 仮住まいと引っ越しの費用がかかる
工事期間中は、別の場所に住む必要があります。家賃と2回分の引っ越し代が、建築費とは別にかかります。高齢の親にとっては、住まいが変わる負担も考えたいところです。
3. 解体すると固定資産税が上がることがある
住宅が建っている土地は、固定資産税の軽減（住宅用地特例）を受けています。更地にするとこの軽減がなくなるため、新しい家が完成するまでの税額に注意しましょう。
建て替えも売却も、まずは「この土地に何が建てられるか」を知ることから始まります。では、売却を選ぶ場合はどうでしょうか。
売却｜手放してお金に換える選択
売却は、実家の維持管理から解放され、資産を現金に換えられる選択肢ですが、地域によっては想定より手残りが少なくなることがあります。
主な費用
– 不動産会社への仲介手数料
– 解体費用（更地にして売る場合）
– 測量費・境界確定の費用
– 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
– 相続登記の費用（相続後に売る場合）
仲介手数料には法律で上限があります。2024年7月1日からは、800万円以下の物件について、売主・買主それぞれから上限30万円（税別）まで受け取れる特例が設けられました（国土交通省）。媒介契約の際に、事前の説明と合意が必要です。
向いているケース
– 遠方に住んでいて、維持管理が難しい
– 相続人が多く、公平に分けたい
– 老後資金や介護費用など、まとまった資金が必要
売却の落とし穴
1. 地方は買い手がつきにくく、安値になりやすい
人口が減っている地域では、希望の価格で売れないことがあります。地方の実家の売却については「地方の実家、売却は本当に正解か？心理的な壁・売却価格の現実・労力をすべて正直に解説」で詳しく解説しています。
2. 解体費用を差し引くと、手残りが少ない
古家付きのまま売るか、解体して更地で売るかで、手残りは変わります。どちらが有利かは地域の需要によるため、不動産会社に査定を依頼して比べましょう。
3. 誰の同意が必要かは「相続の前か後か」で変わる
親が元気なうちは、名義人である親が売却を判断します。一方、相続後に兄弟で共有している場合、売却には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。遺産分割がまとまる前も同様です。
また、親が認知症になって判断能力が低下すると、親名義の家を売ることが難しくなります。共有名義の問題は「共有名義の不動産、売れない・貸せない・直せない問題」もあわせてご覧ください。
3つの選択肢の特徴が見えてきました。では、実際にはどう判断すればよいのでしょうか。
迷ったときの5つの判断ポイント
実家の3択は、建物の状態・立地・相続人・資金・将来の使い道という5つのポイントを順に確認すると、判断しやすくなります。
ポイント1：建物の状態（耐震性・基礎・シロアリなど）
建築時期が1981年5月以前（旧耐震）か、基礎にひび割れがないか、シロアリ被害や雨漏りがないかを確認します。住宅診断（ホームインスペクション）を受けると、専門家の目で状態を把握できます。
ポイント2：立地・土地の価値
駅や生活施設に近い、人気のある地域なら、建て替えや売却の選択肢が広がります。接道義務を満たしているかも、この段階で確認します。
ポイント3：相続人の数と意向
兄弟姉妹が多いほど、意見をまとめるのは難しくなります。「誰が住むのか」「誰が費用を出すのか」を早めに話し合いましょう。
ポイント4：資金力
建て替えには数千万円単位の資金が必要です。親の老後資金や介護費用を圧迫しないかも考えます。
ポイント5：将来の利用計画（住む・貸す・売る）
誰かが住むならリフォームか建て替え、誰も住まないなら売却や賃貸が候補になります。
| 状況 | 検討しやすい選択肢 |
|---|---|
| 構造が健全で、家族が住み続ける | リフォーム |
| 旧耐震で立地が良く、家族が住む | 建て替え |
| 骨組みは健全だが、間取りを大きく変えたい | スケルトンリフォーム |
| 誰も住む予定がなく、維持が難しい | 売却 |
| 相続人が多く、公平に分けたい | 売却（換価して分ける） |
※あくまで一般的な目安です。最終的な判断は、専門家への相談を踏まえて行ってください。
実家の情報を、家族がすぐ確認できる形に
登記簿の内容、建築時期、修繕の履歴。いざ判断するときに必要な情報は、意外と家族の誰も把握していないものです。
DENのモニター募集はこちらからご確認ください。
「とりあえずリフォーム」が損をしやすい4つのパターン
方針を決めないまま「とりあえずリフォーム」をすると、数年後に売却や建て替えを選んだとき、かけた費用が生かされず損をしやすくなります。
「とりあえず直しておけば安心」と考えるのは自然なことです。しかし、次のようなケースでは結果的に遠回りになることがあります。
パターン1：耐震性が不足したまま、内装だけを直す
キッチンや浴室を新しくしても、地震への強さは変わりません。後から耐震改修や建て替えが必要になれば、二重の出費になります。
パターン2：数年後に、結局売却や建て替えをする
売却の際、リフォーム費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。建て替えを選べば、直したばかりの部分も解体することになります。
パターン3：空き家特例（最大3,000万円控除）を使えなくなる
相続した実家を売るとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（国税庁）。ただし、相続後に誰かが住んだり貸したりすると、原則として対象外です。
この特例は、1981年5月31日以前に建築された家などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円が上限です。詳しくは「相続した空き家を売却したら3,000万円控除？2024年改正でここが変わった空き家特例を解説」をご覧ください。
パターン4：親名義の家を、子どもの費用で直す
親名義の家のリフォーム費用を子どもが負担すると、親への贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。また、相続の直前にリフォームした場合、家屋の評価に工事部分の価額が加算されることがあります。国税庁の質疑応答では、固定資産税評価額が見直されていない増改築部分の評価方法が示されています。
リフォームそのものが悪いわけではありません。大切なのは、「この家を最終的にどうするか」を先に決めることです。そのうえで直すなら、かけた費用が生きてきます。
知っておきたい税金と制度
実家の3択には、固定資産税・相続登記・空き家対策など、判断に影響する制度が関わってきます。
固定資産税の住宅用地特例
住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が最大6分の1に軽減されます。解体して更地にすると、この軽減が受けられなくなります。
一方、空き家を放置していても安心とは限りません。2023年12月13日施行の改正空家法により、「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れます。
相続登記の義務化
2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。売却にも建て替えにも、名義の整理が前提です。詳しくは「相続登記の義務化完全ガイド｜2024年4月スタート、期限・罰則・過去分適用までわかりやすく解説」で解説しています。
リフォームの減税・補助金
耐震改修や省エネ改修には、所得税の控除や固定資産税の減額、自治体の補助金が用意されていることがあります。ただし、多くの減税は「本人が住むこと」が条件です。住む予定のない実家では対象外になることもあるため、税理士や自治体の窓口で確認しましょう。
| 制度 | ポイント | 主な相談先 |
|---|---|---|
| 空き家特例 | 相続後に住む・貸すと原則対象外 | 税理士 |
| 住宅用地特例 | 解体すると軽減がなくなる | 市区町村の資産税担当 |
| 相続登記の義務化 | 知った日から3年以内 | 司法書士 |
| リフォーム減税・補助金 | 居住要件や工事内容の要件あり | 税理士・自治体 |
税金の扱いは、個別の事情で大きく変わります。判断の前に、必ず税理士へご相談ください。
専門家への相談が欠かせない理由
実家の3択は、建物・法律・税金・お金の問題が重なるため、不動産会社・一級建築士・税理士などの専門家に相談し、連携してもらうことが後悔しない近道です。
どの選択が「得」かは、一つの視点だけでは判断できません。建物は直せても税金で損をしたり、売れても家族の気持ちが置き去りになったりすることがあるからです。
| 専門家 | 相談できること |
|---|---|
| 不動産会社 | 売却価格の査定、地域の需要、古家付きか更地か |
| 一級建築士 | 建物の状態、耐震性、建て替え時に建てられる規模、建築確認の要否 |
| 税理士 | 空き家特例、譲渡所得税、贈与税、相続税への影響 |
| ファイナンシャルプランナー | 老後資金・介護費用を含めた資金計画 |
| 司法書士・弁護士 | 相続登記、共有名義、家族間の調整 |
相談の進め方のコツ
– まず住宅診断（ホームインスペクション）で、建物の状態を客観的に知る
– 不動産会社の査定は、複数社に依頼して比べる
– リフォーム・建て替えの見積もりも、複数の事業者から取る
– 税理士には、方針を決める「前」に相談する
特定の事業者の提案だけで決めず、立場の異なる専門家の意見を聞くことが大切です。不動産会社・一級建築士・税理士の3者に相談しておくと、見落としを防ぎやすくなります。
実家の情報と家族の希望をエンディングノートに残しましょう
実家の状態や親の希望をエンディングノートに記録しておくと、いざというときに家族が迷わず、専門家への相談もスムーズに進みます。
実家の判断は、親が元気なうちに家族で話し合うのが理想です。しかし、必要な情報が散らばっていると、話し合いも進みません。
エンディングノートに残しておきたい実家の情報
– 登記簿の名義、権利証（登記識別情報）の保管場所
– 建築年月、建築確認の時期（旧耐震か新耐震か）
– これまでの修繕・リフォームの履歴
– 境界や測量図、固定資産税の納税通知書の保管場所
– 住宅ローンや火災保険の契約内容
– 実家を「残してほしい」「売ってよい」などの親の希望
デジタル資産の情報もあわせて残しましょう
固定資産税や火災保険料をネット銀行から支払っている方も増えています。スマートフォンのパスワードやネット銀行の口座情報が分からないと、家族は支払いの確認や手続きで困ってしまいます。
DENで、実家の情報と家族への思いを安全に残しませんか
DENは、エンディングノートの内容を暗号化して保管し、必要なときに家族へ届けるデジタル終活サービスです。情報を分割して管理する独自の仕組みで、大切な情報を守りながら家族に託せます。
デジタル終活を安全・簡単に進めたい方は、
DENのモニター募集をご確認ください。
モニター募集に申し込む
よくある質問（FAQ）
Q1. 築何年までならリフォームで大丈夫ですか？
A. 築年数だけでは判断できません。目安として築30年以内ならリフォーム、築40年以上なら建て替えも検討されることが多いです。ただし、耐震基準や基礎・構造の状態によって大きく変わるため、住宅診断で確認することをおすすめします。
Q2. 再建築不可の実家は、どうすればよいですか？
A. 接道義務を満たさない土地では、原則として建て替えができません。リフォームや、隣地の一部を取得して接道を確保する方法、売却などが考えられます。2025年4月以降は大規模リフォームに建築確認が必要な場合もあるため、一級建築士にご相談ください。
Q3. 親が認知症になったら、実家を売れますか？
A. 親の判断能力が低下すると、親名義の家を売ることは難しくなります。成年後見制度を利用すれば売却できる場合もありますが、自宅の売却には家庭裁判所の許可が必要です。親が元気なうちに、家族で方針を話し合っておくことが大切です。
Q4. 解体してから売るべきですか？古家付きで売るべきですか？
A. 地域の需要や建物の状態によって異なります。解体すると買い手が見つかりやすい場合がある一方、解体費用がかかり、固定資産税の軽減もなくなります。不動産会社に両方のケースで査定を依頼して比べましょう。
Q5. 兄弟で意見が分かれた場合は、どうすればよいですか？
A. 相続後の共有状態では、売却や建て替えに全員の同意が必要です。まずは費用・税金・手残りを数字で示し、それぞれの希望を整理しましょう。話し合いがまとまらない場合は、弁護士への相談や家庭裁判所の調停も選択肢です。
Q6. 親の家のリフォーム費用を子どもが出すと、税金はかかりますか？
A. 親名義の家の費用を子どもが負担すると、親への贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。費用の出し方や名義によって扱いが変わるため、工事の前に税理士へご相談ください。
エンディングノートのデジタル化にご興味がある方は、DENのサービス紹介ページをご覧ください。
まとめ
老朽化した実家の3択に、誰にでも当てはまる正解はありません。建物の状態、立地、相続人の意向、資金、将来の使い道によって、「得な選択」は変わります。
大切なのは、「とりあえずリフォーム」で先送りせず、実家を最終的にどうするかを先に考えることです。そのためには、不動産会社・一級建築士・税理士といった専門家への相談が欠かせません。費用はあくまで目安と考え、必ず複数の見積もりと専門家の意見をもとに判断してください。
実家には、家族の歴史と思い出が詰まっています。親が元気なうちに、家族みんなで話し合う時間を持つこと。それが、後悔しない選択への第一歩です。
DENは、相続・遺言・終活に関する大切な情報を
暗号化して安全に保管するデジタル終活サービスです。
現在、サービス開始に向けてモニターを募集しています。
詳細はこちら
専門家への相談のすすめ
実家のリフォーム・建て替え・売却は、建築基準法・民法・税法などが関わり、個別の事情によって最適な判断が大きく変わります。建物の状態や建築の可否は一級建築士に、売却価格や地域の需要は不動産会社に、税金への影響は税理士に、必ず事前にご相談ください。相続登記や共有名義の問題は、司法書士・弁護士が相談先になります。本記事の費用は一般的な目安であり、実際の金額を保証するものではありません。
参考資料
– 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果の概要」（2023年10月1日現在）
– 住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」
– 国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」（令和7年2月21日時点）
– 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
– 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」
– e-Gov法令検索「建築基準法」（第42条・第43条）
– e-Gov法令検索「民法」（第251条・第252条）
– 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
– 国税庁 質疑応答事例「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務・投資相談ではありません。個別の案件については、専門家（弁護士・税理士・司法書士）や、不動産会社・一級建築士にご相談ください。記事内の費用はすべて一般的な目安であり、建物・地域・工事内容によって大きく異なります。記事内の情報は2026年9月時点のものであり、法改正等により変更される場合があります。
コメント